密山市2010-24号地块棚户区改造项目房屋征收补偿方案

  • 发布者:征收办
  • 撰写时间:2019-07-01
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   为了保障性安居工程建设及城市总体规划建设的需要,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》(黑政发〔2008〕31号)、黑龙江省住房和城乡建设厅《关于下发<国有土地上房屋征收与补偿条例>相关实施规定的通知》(黑建房〔2011〕11号)、黑龙江省人民政府办公厅转发省住房和城乡建设厅关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施意见(暂行)的通知(黑政办发〔2011〕52号)、《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》(鸡政发〔2012〕11号)等有关法律法规和政策,结合密山市国民经济和社会发展规划,土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,特制定2010-24地块户区改造项目房屋征收补偿方案。

    一、房屋征收

    (一)征收人、房屋征收部门、房屋征收实施单位和被征收人

征收人是指密山市人民政府;房屋征收部门为密山市住房和城乡建设局;房屋征收实施单位为密山市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室;被征收人是指被征收房屋所有权人或实际使用人(未办理房屋所有权转移登记的)以下统称为被征收人。

    (二)征收范围

按照规划部门确定的征收范围进行房屋征收,2010-24号地块光明街南、长青西路东、消防街北区域内的建筑物、构筑物均属征收对象,征收工作自《征收决定》公告之日起实施。

    (三)补偿方案公示征求意见期限

    20186 21—2018721日(征求意见期限不少于30日)。

    (四)签约奖励期限

    《房屋征收决定》公告之日起90日。

    (五)相关说明

1.计户依据:被征收人以房屋所有权证为计户依据,一证一户,被补偿面积按照房屋所有权证标注的建筑面积计算。

2.本方案所提及到的面积均指建筑面积。

3.被征收人房屋用于出租,承租人用于经营或居住的,对被征收人(出租人)予以补偿。

4.搬迁时点:在征收范围内,已签订房屋征收与补偿安置协议的被征收人,通知已签订房屋征收与补偿安置协议的被征收人开始搬迁,从被征收人搬迁后验收合格交钥匙之日起计算过渡期限。

(六)评估机构选定

评估机构选定的程序和办法按黑龙江省政府办公厅黑政办发〔2011〕52号文件评估机构选定办法执行。

    (七)补偿方式和补偿标准

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。被征收人选择产权调换的,可以选择自行过渡,也可以选择安置过渡。

1.货币补偿方式

1)对被征收房屋价值的补偿,由被选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

2)对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估,对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

3)被征收人选择货币补偿的,被征收人持本人身份证、房屋所有权证、土地证等证明材料,订立货币补偿协议。被征收人按协议约定的搬迁期限完成搬迁后,持房屋征收货币补偿协议、房屋灭籍证、身份证、被征收房屋验收单及房屋征收货币补偿专项资金支取通知单,支取货币补偿款。

2.产权调换方式

1)住宅房屋产权调换。住宅房屋被征收人选择产权调换的,按建筑面积实行“征一还一”,并结清被征收房屋评估价值与用于

产权调换房屋评估价值的差价,在改造地段内安置。

2010-24号地块征收区域内回迁的住宅房源安置在2010-24号地块内,多层电梯住宅1号楼、4号楼二至层共个单元;多层电梯住宅2号楼二到八层共三个单元、5号楼二至七层个单元以上可选房源240套户型面积在5871平方米之间。

80平方米以上住宅可以在3、6、7、9号楼内选择。

2)非住宅房屋产权调换。非住宅房屋被征收人选择产权调换的,根据被征收房屋的评估价值与用于产权调换房屋的评估价值结算差价,2010-24号地块内的被征收人产权调换非住宅房屋的按原有相应位置或就近位置予以安置。

 (八)附属物、构筑物和其它建筑物的补偿方式

被征收人的附属物、构筑物和其他建筑物,认定为合法的,按评估价格补偿;对认定为违法建筑不予补偿。

(九)“住改非”房屋的补偿方式

    所谓“住改非”房屋是指产权性质为住宅,但已依法取得营业执照成为经营性用房,“住改非”房屋的补偿原则按照黑政办发2011〕52号文件第十三条执行,即:“征收未经规划、国土资源等部门批准,将住宅房屋改为营业用房或其他非住宅用房的,房屋价值按住宅评估补偿;被征收房屋所有权人、房屋坐落与工商、税务登记的证明一致,房屋征收公告发布前已开始合法经营,并能提供纳税记录或免税证明的,停产停业损失按有关规定给予补偿。”

(十)停产停业损失的补偿标准

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿按以下标准执行:因征收非住宅房屋造成停产、停业的,征收人依据税务部门出具的被征收房屋上一年度上报税务部门的月平均利润值计算。对达不到起征点的经营者按税务机关确定的最低起征点为标准计算。

1.实行货币补偿的被征收人的停产停业损失的补偿,征收人给予被征收人六个月的停产停业损失补偿。其从业人数以向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数为准,从业人员工资以向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资计算。

2.实行产权调换的被征收人的停产停业损失的补偿,征收人给予被征收人的停产停业损失从搬迁之日起至回迁之日止。其从业人数以向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数为准,从业人员工资以向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资计算。

3.对非事实经营或虚假经营的房屋不给予停产停业损失补偿。

(十一)搬迁补偿费、临时安置补偿标准

1.住宅房屋搬迁补偿费。选择货币补偿的,按被征收房屋建筑面积每平方米10元给付,低于100平方米的按1000元给付(以产权证为准);选择产权调换的按被征收房屋建筑面积每平方米20元给付,低于100平方米的按2000元给付(以产权证为准)。

2.非住宅房屋搬迁补偿费。选择货币补偿或产权调换的每户根据实际评估数额给予补偿;特殊情况根据实际发生额给予补偿。

3.被征收房屋临时安置补偿费标准。选择货币补偿的不予支付临时安置补偿费;选择产权调换的过渡期限内自行安排住处的每月支付临时安置补偿费800元,多层按18个月计算,高层电梯楼按26个月计算。超过上述期限,临时安置补偿费在原临时安置补偿费基础上上调25%。在过渡期限内由征收人提供周转用房的,不予支付临时安置补偿费。过渡期限自搬迁之日起计算。

4.其它补偿标准:按照《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条第三项规定执行,动力电按供电部门票据给予补偿,无票据的每户补偿10000元,电表、表箱等交电业部门。

(十二)产权调换新楼室内设施标准

厨房有墙砖、地砖;卫生间有墙砖、地砖、坐便、洗手池;有简易室内门;进户门为安全门。

)回迁房屋面积的确定标准

产权调换后的房屋建筑面积以房屋产权测绘部门核准的建筑面积为准。

面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,按照新楼评估价格据实结算。

面积误差比绝对值超出3%的,当产权调换后的房屋建筑面积大于约定面积时,超出3%部分按照新楼评估价的60%结算;当产权调换后的房屋建筑面积小于约定面积时,超出3%部分按照新楼评估价格的1.2倍结算。

(十)实行产权调换住宅房屋被征收人的房源选择方法

征收人按调查摸底资料为被征收人提供相对数量的住宅回迁房源,以先签先选不找楼层差为原则,按签订安置补偿协议的先后顺序,对产权调换新住宅楼进行选定。

二、对弱势群体的补助、扶助政策

(一)对弱势群体的补助政策

被征收人在补偿方案确定的搬迁期限内搬迁的,按下列标准给予残疾人补助、低保户补助,被征收人在补偿方案确定的搬迁期限内不按期搬迁的,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,取消下列残疾补助、低保补助。

1.对己丧失劳动能力且没有生活来源的重度残疾户每户给予10000元补助;对中度残疾户每户给予8000元补助;对轻度残疾户每户给予6000元补助。低保户每户给予5000元困难补助。

    2.残疾人补助、低保户补助以户为单位发放,征收办备案,如再遇到征收时不再重复补助。

3.对征收范围内的低保户、残疾人,按以下标准认定:

1)被征收房屋所有权人持有低保证和残疾证的;

2)被征收房屋所有权人共同居住的直系亲属且在一个户口内持有低保证和残疾证的 

3被征收房屋所有权人在政府作出征收决定前已享受低保和残疾待遇但未取得证件,由居委会、民政、残联出具证明

被认定为低保户和残疾人的,在获得相应补助后,在其证件上予以注明,并在市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室登记备案,异地再次遇到房屋征收的不予重复扶助。

残疾鉴定标准如下:

①视力残疾:一、二级为重度残疾,三级为中度残疾,  四级为轻度残疾;

②听力残疾:一、二级为中度残疾,三、四级为轻度残疾;

③言语残疾:一、二级为中度残疾,三、四级为轻度残疾;

④智力残疾:一、二级为重度残疾,三级为中度残疾,四级为轻度残疾;

⑤肢体残疾:一、二级为重度残疾,三级为中度残疾,四级为轻度残疾;

⑥精神残疾:一、二级为重度残疾,三级为中度残疾,四级为轻度残疾。

(二)对弱势群体的扶助政策

被征收人符合住房保障条件的,征收人按有关规定优先给予住房保障。

    三、棚户区改造优惠政策

    (一)征收住宅房屋被征收人选择产权调换的,产权调换房屋的保障户型建筑面积为50平方米。

(二)被征收住宅房屋面积40平方米以下的上靠到保障户型50平方米;被征收房屋面积40平方米以上的(含40平方米),每户以房屋权属证书为单位享受10平方米优惠面积,上靠面积部分和优惠面积部分由被征收人向征收人交纳每平方米1400元的差价款。超出上靠面积部分和优惠面积部分按照当期房地产市场商品价格购买。

选择高层住宅顶楼的,按照享受上靠后面积为基数,再给予免费上浮20%建筑面积的优惠。

(三)被征收房屋面积达到95平方米以上,且根据家庭人口状况和生活需要确需分户的,在不违背“征一还一”原则的基础上,综合被征收房屋面积和产权调换房屋设计户型面积情况可以选择分户安置两个以上户型,但只享受一次优惠政策。

(四)产权调换的住宅房屋面积少于被征收房屋面积的,产权调换后剩余的面积按被征收房屋的评估价格(不含附属物价格)给予货币补偿。

四、奖励政策

(一)产权性质注明为住宅房屋的被征收人,选择产权调换的,在征收公告下发后90日内签订房屋安置补偿协议并按通知搬迁时点按期搬迁的前提下,按以下方式和标准给予奖励:

    被征收人选择产权调换的“征一还一”,免交被征收房屋评估价值与用于产权调换房屋评估价值的差价款。

(二)临主要街、路,产权性质为住宅,已依法办理了营业执照、税务登记和纳税证明,且现正用于营业的。在90日内签订房屋安置补偿协议并按通知搬迁时点按期搬迁的前提下,按以下方式和标准给予奖励:

1.被征收人选择产权调换非住宅房屋的,在从事经营的住

宅房屋面积范围内征收一层还一层征收二层还二层……可在原有相应位置或就近位置产权调换非住宅房屋,并结算差价款,2010-24号地块差价款临光明街700元/平方米;长青西路东600元/平方米;临消防街800元/平方米。产权调换的非住宅面积少于被征收房屋面积的,剩余的被征收房屋面积按评估价格(不含附属物价格)给予货币补偿。

2. 被征收人用于经营的住宅房屋选择产权调换住宅房屋的,在享受“征一还一”优惠政策的基础上,按被征收住宅房屋评估价格的20%给予货币补偿。

3. 被征收人用于经营的住宅房屋选择货币补偿的,在被征收住宅房屋评估价格的基础上上浮20%给予补偿。

(三)产权性质注明为非住宅房屋的被征收人,选择产权调换的,在征收公告下发后90日内签订房屋安置补偿协议并按通知搬迁时点按期搬迁的前提下,按以下方式和标准给予奖励

在非住宅房屋面积范围内,征收一层还一层征收二层还二层……可在原有相应位置或就近位置产权调换非住宅房屋,免交被征收房屋评估价值与用于产权调换房屋评估价值的差价款。产权调换非住宅房屋面积超过被征收非住宅房屋面积的部分按商品房价格购买;少于被征收非住宅房屋面积部分按照被征收非住宅房屋的评估价格进行货币补偿。

(四)无照住人房屋满足室内高度在2.2米以上;墙厚370毫米以上;有固定采暖设施,室内棚顶有保温处理;满足采光和通风要求,有水电设施;房屋征收范围封闭前建设并且始终居住,符合居住条件的。在征收公告下发90日内签订房屋安置补偿协议并按通知搬迁时点按期搬迁的前提下,按以下方式和标准给予奖励

1.如完全具备上述标准,被征收人选择产权调换的,按50%认定产权调换面积,与被征收人房屋所有权证的面积相加后再上靠,给予补偿。相加后的总面积超出产权调换房屋建筑面积的,剩余无照住人房屋面积按无照房屋评估价格给予货币补偿。产权调换房屋面积超过相加后的总面积部分按商品房价格购买。

2.被征收人选择货币补偿的,按无照住人房屋的评估价格给予补偿。

(五)临主要街、路的无照房屋与“住改非”有照房屋合并现正用于经营,已经依法取得营业执照、税务登记和纳税证明的,可认定为临主要街、路的无照经营房屋。被征收人90日内签订房屋安置补偿协议并按通知搬迁时点按期搬迁的前提下,按以下方式和标准给予奖励:

    1.被征收人选择货币补偿的,按无照住人房屋评估价格给

予货币补偿。

2.被征收人要求产权调换住宅房屋的,按临主要街、路无照房屋面积的60%产权调换住宅房屋,与被征收人房屋所有权证的

面积相加后再上靠,给予奖励。

(六)在补偿方案确定的签约期限内签订安置补偿协议,并按通知搬迁时点按期搬迁的,设定搬迁奖金,奖金数额和发放办法根据征收地段的实际情况确定,本区域的搬迁奖励政策标准如下:自征收决定公告发布之日起计算奖励期限,搬迁奖励以房屋权属证书为单位,对在60日内(含60日)签订房屋安置补偿协议并按通知搬迁时点按期搬迁验收完毕的,每户奖励人民币10000元;对在61日—75日内(含75日)签订房屋安置补偿协议并按通知搬迁时点按期搬迁验收完毕的,每户奖励人民币8000元;对在7690日内(含90日)签订房屋安置补偿协议并按通知搬迁时点按期搬迁验收完毕的,每户奖励人民币6000元;对超过90日奖励期限签约和不按通知搬迁时点按期搬迁验收完毕的,不予奖励。

被征收人在补偿方案确定的签约期限内,不签订房屋安置补偿协议的,或在签约期限内签订了房屋安置补偿协议,但没按通知搬迁时点按期搬迁的,影响征收工作顺利进行的,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,取消本补偿方案中奖励政策的第1条至第6条,在保障被征收人居住条件的前提下,适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条关于“被征收人选择产权调换的,计算结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”的规定。

对房屋征收活动被征收人应当予以配合,被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

五、征收补偿纠纷解决办法

在本征收补偿方案确定的签约期限内未能签订补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室报请市人民政府按照房屋征收补偿方案作出补偿决定。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在房屋征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由密山市人民政府依法申请人民法院强制执行。