(决策)密山市2017年度棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)

  • 发布者:征收办
  • 撰写时间:2018-07-05
  • 来源:住建局

密山市2017年度棚户区改造项目

房屋征收补偿方案

(征求意见稿)

为了保障性安居工程建设及城市总体规划建设的需要,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、黑龙江省人民政府办公厅转发省住房和城乡建设厅等6部门《关于棚户区改造安置住房购买工作指导意见》(黑政办发〔2015〕15号)、《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》(鸡政发〔2012〕11号)等有关法律法规和政策,结合密山市国民经济和社会发展规划,土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,制定本方案。

一、房屋征收

    (一)征收人、房屋征收部门、房屋征收实施单位和被征收人

征收人是指密山市人民政府;房屋征收部门为密山市住房和城乡建设局;房屋征收实施单位为密山市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室;被征收人是指被征收房屋所有权人或实际使用人(未办理房屋所有权转移登记的)以下统称为被征收人。

    (二)征收范围

按照规划部门确定的2016-13号地块即:光复街南、东方之珠东、第一粮库西方块区;2016-14号地块即:光复街北、同心路东、油厂西、林密铁路南方块区;2016-15号地块即:南园景态东、崇知三路西、部队家属楼南方块区;2016-16号地块即:莲花西路西、东安街南方块区;2016-17号地块即:同心路东、思源街北、莲花新城南方块区;2016-18号地块即:东安街南、林密铁路西、金碧辉煌东方块区征收范围进行房屋征收,该区域内的建筑物、构筑物均属征收对象,征收工作自《房屋征收决定》公告之日起实施。

(三)补偿方案公示征求意见期限

2017年 7月 24日—2017年8月25日(征求意见期限不少于30日)。

(四)签约期限

    《房屋征收决定》公告之日起6个月内。

    (五)相关说明

1、计户依据:被征收人以房屋所有权证为计户依据,一证一户,被补偿面积按照房屋所有权证标注的建筑面积计算。

2、本方案所提及到的面积均指建筑面积。

3、被征收人房屋用于出租,承租人用于经营或居住的,对被征收人(出租人)予以补偿。

(六)评估机构选定

评估机构选定的程序和办法按黑龙江省政府办公厅黑政办发〔2011〕52号文件评估机构选定办法执行。

    (七)补偿方式和补偿标准

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。

1、货币补偿方式

1)对被征收房屋价值的补偿,由被选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

2)对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估,对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

3)被征收人选择货币补偿的,被征收人持本人身份证、房屋所有权证、土地证等证明材料,订立货币补偿协议。被征收人按协议约定的搬迁期限完成搬迁后,持房屋征收货币补偿协议、房屋灭籍证、身份证、银行卡、被征收房屋验收单支取货币补偿款。

2、产权调换方式

住宅房屋产权调换:住宅房屋被征收人只能选择产权调换住宅房屋,按建筑面积实行“征一还一”,并结清被征收房屋评估价值与用于产权调换房屋评估价值的差价。安置房源在各开发项目纳入政府回购平台提供的存量房中安置,异地安置住宅房屋的房源有馨林花苑小区49套、公路小区20套、春光家园小区25套、珍铭一品小区127套、宝昌隆荣耀城小区89套、府佑家园小区376套。具体户型、面积详见回购安置房源图。

(八)附属物、构筑物和其它建筑物的补偿方式

被征收人的附属物、构筑物和其他建筑物,认定为合法的,按评估价格补偿;未超过批准期限的临时建筑,按重置价格结合临时建筑剩余期限、成新率予以补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

(九)“住改非”房屋的补偿方式

所谓“住改非”房屋是指产权性质为住宅,但已依法取得营业执照成为经营性用房,“住改非”房屋的补偿原则按照黑政办发〔2011〕52号文件第十三条执行,即:“征收未经规划、国土资源等部门批准,将住宅房屋改为营业用房或其他非住宅用房的,房屋价值按住宅评估补偿;被征收房屋所有权人、房屋坐落与工商、税务登记的证明一致,房屋征收公告发布前已开始合法经营,并能提供纳税记录或免税证明的,停产停业损失按有关规定给予补偿。”

3、“住改非”房屋货币补偿

“住改非”房屋被征收人选择货币补偿的,房屋价值按住宅评估补偿,停产停业损失按有关规定给予补偿。

(十)停产停业损失的补偿标准

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿按以下标准执行:

因征收非住宅房屋(“住改非”房屋)造成停产、停业的,征收人依据税务部门出具的被征收房屋上一年度上报税务部门的月平均利润值计算。对达不到起征点的经营者按税务机关确定的最低起征点为标准计算。

1、实行货币补偿的被征收人的停产停业损失的补偿,征收人给予被征收人六个月的停产停业损失补偿。

2、对非事实经营或虚假经营的房屋不给予停产停业损失补偿。

(十一)搬迁补偿费、其他补偿标准

1、住宅房屋搬迁补偿费。按被征收房屋建筑面积每平方米10元给付,低于100平方米的按1000元给付(以产权证为准)。

2、非住宅房屋搬迁补偿费。根据实际评估数额给予补偿;特殊情况根据实际发生额给予补偿。

3、非住宅房屋设备搬迁补偿费。用于生产的机器设备拆除费用按评估给予补偿。

4、其它补偿标准:按照《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条第三项规定执行,动力电按供电部门票据给予补偿,无票据的每户补偿10000元,电表、表箱等交电业部门。

(十二)回迁房屋面积的确定标准

产权调换后的房屋建筑面积以房屋产权测绘部门核准的建筑面积为准。

(十三)实行产权调换住宅房屋被征收人的房源选择方法

征收人按调查摸底资料为被征收人提供相对数量的已纳入政府回购平台的存量商品房住宅回迁房源,按摇号顺序先后签订安置补偿协议,对产权调换新住宅楼进行选定。

二、对弱势群体的补助、扶助政策

(一)对弱势群体的补助政策

被征收人在补偿方案确定的搬迁期限内搬迁的,按下列标准给予残疾人补助、低保户补助,被征收人在补偿方案确定的搬迁期限内不按期搬迁的,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,取消下列残疾补助、低保补助。

1、对己丧失劳动能力且没有生活来源的重度残疾户每户给予8000元补助;对中度残疾户每户给予6000元补助;对轻度残疾户每户给予4000元补助。低保户每户给予3000元困难补助。

    2、残疾人补助、低保户补助以户为单位发放,征收办备案,如再遇到征收时不再重复补助。

3、对征收范围内的低保户、残疾人,按以下标准认定:

1)被征收房屋所有权人持有低保证和残疾证的;

2)被征收房屋所有权人共同居住的直系亲属且在一个户口内持有低保证和残疾证的。 

3)被征收房屋所有权人在政府作出征收决定前已享受低保和残疾待遇的但未取得证件,由居委会、民政、残联出具证明。

被认定为低保户和残疾人的,在获得相应补助后,在其证件上予以注明,并在市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室登记备案,异地再次遇到房屋征收的不予重复扶助。

残疾鉴定标准如下:

①视力残疾:一、二级为重度残疾,三级为中度残疾,  四级为轻度残疾;

②听力残疾:一、二级为中度残疾,三、四级为轻度残疾;

③言语残疾:一、二级为中度残疾,三、四级为轻度残疾;

④智力残疾:一、二级为重度残疾,三级为中度残疾,四级为轻度残疾;

⑤肢体残疾:一、二级为重度残疾,三级为中度残疾,四级为轻度残疾;

⑥精神残疾:一、二级为重度残疾,三级为中度残疾,四级为轻度残疾。

(二)对弱势群体的扶助政策

被征收人为无其它住处的低保户或残疾户,经调查核实无能力交纳上靠50平方米面积款和差价款的,回迁房屋可实行产权共有,公有产权部分由房产部门参照廉租房政策统一管理,由被征收人居住。

    三、棚户区改造优惠政策

(一)征收住宅房屋被征收人选择产权调换的,产权调换房屋的保障户型建筑面积为50平方米。

(二)被征收住宅房屋面积50平方米以下的上靠到保障户型50平方米;上靠面积部分由被征收人向征收人交纳每平方米1400元的差价款(此款销售不动产税由被征收人交纳)。产权调换后新楼面积超出上靠面积部分按照当期房地产市场商品价格购买。

(三)被征收房屋面积达到95平方米以上,且根据家庭人口状况和生活需要确需分户的,综合被征收房屋面积和产权调换房屋设计户型面积情况可以选择分户安置两个以上户型,但只享受一次优惠政策(不含面积上靠)。

(四)产权调换的住宅房屋面积少于被征收房屋面积的,产权调换后剩余的面积按被征收房屋的评估价格(不含附属物价格)给予货币补偿。

四、奖励政策

(一)在征收公告下发后6个月签约期限内签订房屋安置补偿协议并按期搬迁的,按以下方式给予奖励:

    1、被征收人用于经营的住宅房屋选择产权调换住宅房屋的,在享受“征一还一”优惠政策的基础上,再按被征收住宅房屋评估价格的20%给予货币补偿。

    2、被征收人用于经营的住宅房屋选择货币补偿的,在被征收住宅房屋评估价格的基础上上浮20%给予补偿。

(二)无照住人房屋满足室内高度在2.2米以上; 墙厚370毫米以上;有固定采暖设施,室内棚顶有保温处理;满足采光和通风要求,有水电设施;房屋征收范围封闭前建设并且始终居住,符合居住条件的。在征收公告下发6个月签约期限内签约并按期搬迁的前提下,按下列标准给予奖励:

1、如完全具备上述标准,被征收人选择产权调换的,按50%认定产权调换面积,与被征收人房屋所有权证的面积相加后再上靠,给予补偿。相加后的总面积超出产权调换房屋建筑面积的,剩余无照住人房屋面积按无照房屋评估价格给予货币补偿。产权调换房屋面积超过相加后的总面积部分按商品房价格购买。

2、被征收人选择货币补偿的,按无照住人房屋的评估价格给予补偿。

   (三)临主要街、路无照房屋与“住改非”有照房屋合并现正用于经营,已经依法取得营业执照、税务登记和纳税证明的,可认定为临主要街、路的无照经营房屋。被征收人6个月签约期限内签约并按期搬迁的前提下,按下列标准给予奖励:

    1、被征收人选择货币补偿的,按无照住人房屋评估价格给予货币补偿。

    2、被征收人要求产权调换住宅房屋的,按临街、路无照房屋面积的60%产权调换住宅房屋,与被征收人房屋所有权证的面积相加后再上靠,给予奖励。

    (四)在补偿方案确定的签约期限内签订安置补偿协议并按期搬迁的,设定搬迁奖金。本区域的搬迁奖励政策标准如下:自征收决定公告发布之日起计算奖励期限,搬迁奖励以房屋权属证书为单位,对在90日内(含90日)签订房屋安置补偿协议并按期搬迁验收完毕的,每户奖励人民币8000元;对在91日-150日内(含150日)搬迁验收完毕的,每户奖励人民币6000元;对在151日-180日内(含180日)搬迁验收完毕的,每户奖励人民币4000元。对超过6个月签约期限的,不予奖励。

被征收人在补偿方案确定的6个月签约期限内,不签订房屋安置补偿协议的,或在签约期限内签订了房屋安置补偿协议,但没按期搬迁的,影响征收工作顺利进行的,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,取消本补偿方案中奖励政策的第1条至第4条,在保障被征收人居住条件的前提下,适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条关于“被征收人选择产权调换的,计算结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”的规定。无照房屋认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

对房屋征收活动被征收人应当予以配合,被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

五、征收补偿纠纷解决办法

在本征收补偿方案确定的签约期限内未能签订补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室报请市人民政府按照房屋征收补偿方案作出补偿决定。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在房屋征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由密山市人民政府依法申请人民法院强制执行。