(管理)密山市2016年度棚户区改造利用存量商品房用于回迁工作方案

  • 发布者:征收办
  • 撰写时间:2018-05-03
  • 来源:住建局

为贯彻落实《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的通知》(国发〔2015〕37号)精神,切实用好棚户区改造专项贷款资金,将适当的存量商品房纳入安置房源,多渠道做好安置工作,依据《省住建厅等6部门关于棚户区改造安置房屋购买工作的指导意见》(黑政办〔2015〕15号)及国家农业发展银行棚户区改造贷款资金的相关要求,制订本工作方案。

    一、适用范围

    利用国家农业发展银行贷款购买存量商品住房作为回迁安置房的棚户区改造项目。

二、存量商品房回购条件

    (一)满足居民安置意愿。

  (二)满足国家、省和地方现行征收补偿政策要求,原则上以中小户型为主。

  (三)房屋工程质量合格。

  (四)取得商品房预(销)售许可证。

  (五)无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。

    三、提供购买房源的开发企业条件

    (一)依法取得法人营业执照。

    (二)依法取得开发企业资质证书。

    (三)在近5年经营活动中无重大违法记录,无重大法律纠纷。

四、操作程序 

    (一)信息公开。通过互联网、电视等媒体向社会公开回购存量商品房信息,公布回购条件、价格确定方式、具体流程等,引导开发企业到回购平台申请登记房源。

    (二)建立回购平台。市住建局为棚户区改造安置房购买的责任主体和实施主体。市住建局委托市政府采购办(或由其选定的中介机构)受理各房地产开发企业提出的存量商品房纳入安置房源申请,由国土资源局、房产处、规划处、质监站等部门审核,住建局依据各部门审核意见建立存量商品房回购服务平台。回购平台须对申报的商品房类别作以区分登记,如区位、小区基础设施及周边配套设施情况、户型面积、五证情况、竣工验收及竣工备案情况、入住时间、办照时限等。

    提出申请的开发企业,其开发项目中60平方米以下的所有存量商品房,必须作为房源在回购平台登记。回购平台已经登记的房源,经相关部门验收后,由房产部门锁定,未经市政府同意,开发企业不得私自出售或抵押。

(三)确定回购房源价格。按照《鸡西市采煤沉陷区棚户区改造项目安置房购买管理办法》,回购商品房实行一房一价。

住建局委托有资质的中介机构,评估出回购商品房的基本市场价格。住建局牵头,财政局、审计局、住建局、房产处、征收办等部门组成竞争性谈判小组,根据房源的区位、户型、面积、装修、配套设施和中介机构的评估价格,以竞争性谈判的方式确定每套商品房价格。

回购房源价格需经市政府讨论同意,并向社会公开。

    (四)签订回购框架协议。开发企业提供的房源通过审核、定价后,由住建局与开发企业签订框架协议,协议中明确房源价格、购房款拨付进度、房屋质量要求、入住时间等事项。协议签订后,房源即可纳入回购平台,向社会公布。纳入回购房源的房屋,开发企业3个月内不得私自出售或抵押。

(五)补偿方式。被征收人自主选择货币补偿和回购商品房产权调换两种补偿方式。在规定的奖励期限内,签订协议并按期搬迁验收完毕的,每户最高奖励人民币1万元。   

    1.货币补偿:按照《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》相关规定执行。

    2.回购商品房产权调换:

    (1)计算“房票”价值。以被征收房屋区域周边普通多层回购住宅均价为基准价,以被选定的评估机构作出的评估价格为依据,经征收部门核算后,向被征收人发放“房票”。“房票”应载明:被征收的有照房屋(包括认定参照有照房屋补偿的房屋)面积,被征收房屋及附属物评估价格、搬迁及奖励等总价值。附属和搬迁费凭自愿可选择货币补偿或加入“房票”价值。“房票”由征收办和被征收人签章确认。

2)选择安置房屋。被征收人在规定时限内持“房票”自主选择已纳入回购平台的存量商品房。按照“房票”签订时间顺序,先签“房票”的被征收人,享有同一房源的优先选择权。

被征收人选择安置房屋面积不超过原有照房屋(包括认定参照有照房屋补偿的房屋)面积的,根据“房票”价值及已选择的存量商品房价格进行结算。差价部分给予货币补偿。

被征收住宅房屋面积为50平方米以下的,上靠到50平方米;上靠面积按照物价监管部门核定的工程建安成本价格执行;上靠面积价格与回购价格的差额部分由政府筹资补齐并与开发企业核算,超出上靠户型面积按照市场价格执行。

被征收人为无其它住处的低保户或残疾户,经调查核实无能力交纳上靠50平方米户型款和差价款的,回迁房屋可实行产权共有,公有产权部分由房产部门参照廉租房政策统一管理。

(六)签订安置补偿协议。房屋选定后,开发企业出具选房凭证,选房凭证中应载明房屋位置、楼层、面积、房票价值、房源价格、被征收人信息等内容,开发企业和被征收人应在选房凭证中签章确认。同时,开发企业应提供房产部门出具的房源无抵押、查封证明。被征收人持选房凭证及无抵押、查封证明到房屋征收办签订安置补偿协议。协议签订后,房产部门应及时对所选房源进行备案登记,同时办理被征收房屋灭籍手续。

被征收人签订“房票”后,未在规定期限内与开发企业、征收办签订选房凭证、安置补偿协议的,视为放弃优先选房权。按照安置补偿协议签订的时间顺序,先签安置补偿协议的,享有同一房源的优先购置权。

七)交付房屋与回迁入户。协议签订后,被征收人即交付被征收房屋。被征收人需补交差价的,应在签订安置补偿协议后2日内,将房屋差价款一次性存入征收办指定账户。市征收办为被征收人开具入户通知单,被征收人持入户通知单到开发企业处办理入户。

八)房款结算。在为被征收人办理入户手续并实际入住后,按照房屋价款的80%拨付给开发企业,剩余款项待开发企业办理质监备案,向被征收人开具销售不动产发票后付清。

    五、税费征收

棚户区居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,原有照房屋面积免征契税。被征收人依据国家房屋征收规定标准取得的拆迁补偿款,免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税。